Spis treści
Z tego artykułu dowiesz się:
- na czym polega najem okazjonalny;
- co charakteryzuje umowę najmu okazjonalnego;
- co sprawia, że umowa najmu okazjonalnego zyskuje na popularności;
- czy taką umowę odpiszesz tylko u notariusza;
- na jak długo może zostać zawarta umowa najmu okazjonalnego;
- kiedy taka umowa może zostać wypowiedziana.
Czym jest najem okazjonalny?
Klasyczna umowa wynajmu mieszkania nie musi w zasadzie zawierać żadnych szczególnych zapisów. Dlatego ochrona wynajmującego jest w takiej sytuacji stosunkowo słaba i nietrudno o kłopoty. Do najczęstszych problemów z nieuczciwymi najemcami można zaliczyć brak opłaty lub opóźnienie w opłacie czynszu oraz znacznie poważniejszy problem - zajmowanie lokalu wbrew woli właściciela. W odpowiedzi na potrzeby właścicieli lokali mieszkalnych w zakresie ochrony prawa własności, powstał najem okazjonalny. Tu najemca musi wyrazić zgodę na dobrowolne poddanie się egzekucji. W razie problemów z wyprowadzką po wygaśnięciu umowy, wynajmujący ma prawo natychmiast podjąć działania w kierunku eksmisji nierzetelnych najemców.
Umowa najmu okazjonalnego – czym się charakteryzuje?
Podstawową cechą najmu okazjonalnego jest to, że do umowy są dołączone dodatkowe dokumenty - odpowiednie oświadczenia woli najemcy. To one chronią wynajmującego w razie problemów z lokatorami. Ryzyko niepowodzenia eksmisji znacznie spada szczególnie, że wynajmujący nie ma obowiązku poszukiwania lokalu socjalnego najemcy. Notarialna umowa najmu jest najsilniejszą prawnie formą pisemną. Dlaczego? Ponieważ notariusz jest funkcjonariuszem publicznym, co w praktyce oznacza, że sporządzone przez niego dokumenty trudno podważyć w razie sporu sądowego. Trzeba bowiem wykazać, że czynność notarialna w postaci sporządzenia aktu notarialnego, została dokonana z naruszeniem prawa.
Monter klimatyzacji-NIEMCY
Rübsam Fachkräfte GmbH & Co.KG
- Niemcy
Operator maszyn CNC
Hirschvogel Components Poland Sp. z o.o.
- Gliwice
Monter pojazdów samochodowych
JELCZ Sp. z o.o.
- Jelcz-Laskowice
Specjalista ds. Utrzymania Ruchu (Mechatronik)
Hirschvogel Components Poland Sp. z o.o.
- Gliwice
Kasjer/merchandiser w sklepie kosmetycznym/drogerii Warka
Work&Profit sp. z o.o.
- Warka
Dlaczego umowa najmu okazjonalnego jest coraz bardziej popularna?
Tego typu umowa zyskuje na popularności, ponieważ gwarantuje najwyższy poziom ochrony wynajmującego. Choć wymaga nieco więcej formalności, to zdecydowanie jest tego warta. Ty jako wynajmujący nie musisz bowiem szukać nieuczciwym najemcom mieszkania socjalnego, aby ich wyeksmitować. Chcesz mieć pełnię ochrony i spokojnie czerpać zyski z wynajmowanego mieszkania? W takim razie postaw na takie zestawienie - wynajem mieszkania - umowa notarialna. Wówczas zyskasz pewność, że wszelkie formalności zostaną dopełnione zgodnie z prawem i bez błędów. Te mogą mieć w niektórych przypadkach wpływ na ważność całej umowy.
Czy umowa najmu okazjonalnego musi zostać podpisana u notariusza?
Umowa notarialna najmu mieszkania nie jest konieczna, aby móc najem nazwać okazjonalnym. Umowa ta musi jednak zostać zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Niemniej nie obejdzie się tu bez pomocy notariusza. Dlaczego? Ponieważ do umowy konieczne jest dołączenie załączników, a jeden z nich wymaga formy aktu notarialnego. Są to oświadczenia najemcy w przedmiocie dobrowolnego poddania się egzekucji oraz wydania lokalu na żądanie właściciela. Umowa najmu u notariusza może też obejmować notarialne poświadczenie podpisów. Taka procedura ma związek z pozostałymi załącznikami. W drugim dokumencie najemca wskazuje bowiem lokal, do którego będzie mógł się wprowadzić w razie eksmisji. Trzeci załącznik to zgoda właściciela alternatywnego mieszkania na to, aby w razie eksmisji Twój najemca mógł z nim zamieszkać. Notarialne poświadczenie może obejmować podpis właściciela, który zobowiązuje się przyjąć Twojego najemcę pod swój dach. To bardzo ważny dokument, który de facto przesądza o skuteczności ewentualnej eksmisji. Nieuczciwy najemca musi się wyprowadzić, a osoba, która zobowiązała się to w takiej sytuacji przyjąć, musi to zrobić. Wyjątkiem będzie sytuacja, gdy to sam najemca zdecyduje się na przenosiny do innego lokalu.
Na jaki okres może zostać zawarta umowa najmu okazjonalnego?
Okazjonalny wynajem mieszkania - notariusz nie jest niezbędny dla ważności samej umowy, wystarczy jedynie wspomniany już załącznik w formie aktu notarialnego. Niemniej dla ważności tej umowy niezbędne jest określenie czasu, na jaki zostaje ona zawarta. Czas ten nie może przekroczyć 10 lat. Brak podania czasu, na jaki umowa ma być zawarta, powoduje jej nieważność. Podanie czasu trwania umowy jest korzystne dla obu stron. Ty jako wynajmujący wiesz, przez jaki okres Twoje mieszkanie będzie przynosiło zyski. Z kolei najemca nie musi zaprzątać sobie głowy nagłym szukaniem nowego mieszkania.
Kiedy umowa najmu okazjonalnego może zostać wypowiedziana?
Mimo zawarcia umowy najmu okazjonalnego na określony czas, może ona zostać wypowiedziana wcześniej.
Kiedy umowę może wypowiedzieć wynajmujący?
- Gdy najemca korzysta z lokalu w sposób sprzeczny z umową, np. dokonuje przeróbek w mieszkaniu bez porozumienia z wynajmującym.
- Gdy najemca zalega z opłatami na rzecz wynajmującego przez co najmniej 3 miesiące. Wynajmujący musi jednak jasno zadeklarować chęć wypowiedzenia umowy.
- Gdy najemca podnajął lokal innym osobom bez zgody wynajmującego albo oddał lokal w bezpłatne użytkowanie.
A kiedy to najemca może zakończyć umowa najmu okazjonalnego? Tu możliwości są znacznie bardziej ograniczone, a w zasadzie zredukowane do jednej opcji. Najemca może wcześniej zakończyć umowę, gdy wady lokalu zagrażają jego zdrowiu lub życiu. Taką wadą może być niemożliwy do usunięcia grzyb, który powstał wskutek wysokiej wilgotności pomieszczenia. Dlatego umowa powinna w miarę dokładnie opisywać stan techniczny lokali w starym budownictwie, które nie przeszły generalnego remontu. pozwoli to uniknąć późniejszych nieporozumień.
- Najem okazjonalny to forma wynajmu mieszkań, która zapewnia najwyższy poziom ochrony wynajmującego.
- Umowa najmu okazjonalnego charakteryzuje się dołączeniem dodatkowych dokumentów, które zabezpieczają wynajmującego w razie problemów z lokatorami.
- Umowa najmu okazjonalnego musi zostać podpisana w formie pisemnej, a notarialna forma zapewnia największą ochronę praw wynajmującego.
- Umowa najmu okazjonalnego musi zawierać określenie czasu, na który zostaje zawarta, jednak niewłaściwe korzystanie z mieszkania lub zaleganie z opłatami upoważniają wynajmującego do jej wypowiedzenia wcześniej.
