Spis treści
Umowa przyrzeczona - co to jest?
Co to jest umowa przyrzeczona? Jest to umowa definitywna, czyli wiąże się z tym, iż po jej zawarciu musi nastąpić transakcja sprzedaży. W przypadku, gdy jedna ze stron nie będzie chciała zawrzeć umowy przyrzeczonej, drugiej stronie przysługiwać będzie prawo do wystąpienia o uzyskanie odszkodowania oraz do dochodzenia zawarcia umowy na drodze sądowej.
To Cię powinno również zainteresować: Na czym polega umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania?
Umowa przyrzeczona – co ją charakteryzuje?
Co w praktyce oznaczają powyżej omówione zasady? Jeśli po zawarciu umowy przedwstępnej jedna ze stron uchyla się od podpisania umowy przyrzeczonej, czyli nie dopełnia swojego prawnego obowiązku, druga strona ma prawo, aby żądać od niej, by naprawiła szkodę wynikającą z braku podpisania umowy.
Jednocześnie, zgodnie z zasadą swobody zawierania umów, strony podpisujące umowę przedwstępną mogą w niej zawrzeć konkretne konsekwencje, które spotkają tę osobą, która będzie uchylała się od podpisania umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna może określać także wysokość potencjalnego odszkodowania oraz szereg innych uprawnień przysługujących stronie pokrzywdzonej.
To Cię powinno również zainteresować: List intencyjny i promesa zatrudnienia: czy po przyjęciu oferty pracy można się wycofać?
Stronie pokrzywdzonej przysługuje także prawo, aby żądać podpisania umowy przyrzeczonej z wykorzystaniem drogi sądowej. W tym celu może zostać wytoczone pozew cywilny. Kodeks postępowania cywilnego wskazuje, że orzeczenie sądu, które stwierdzi obowiązek strony do złożenia oświadczenia woli o zawarciu umowy przyrzeczonej, jest jednoznaczne z zawarciem umowy, dlatego może taki dokument zastąpić.
Umowa przedwstępna a przyrzeczona – co musisz wiedzieć?
Umowa przedwstępna jest dokumentem poprzedzającym zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości. Istnieje szereg powodów, dla których osoby zainteresowane kupnem mieszkania nie mogą od razu zawrzeć umowy kupna-sprzedaży. Chodzi przede wszystkim o konieczność uzyskania kredytu na mieszkanie. Aby go otrzymać, trzeba posiadać podpisaną umowę przedwstępną, w której jest mowa o mieszkaniu a także kwocie przyszłej transakcji.
Umowa przedwstępna może być zwarta też wtedy, gdy z pewnych względów nie chcemy jeszcze podpisać umowy przyrzeczonej lub zawarcie tego dokumentu nie jest korzystne z powodu podatków. Wtedy do zabezpieczenia transakcji podpisuje się umowę przedwstępną, a jednym z jej zapisów jest informacja o tym, w jakim terminie musi być podpisana umowa przyrzeczona. Jednocześnie nie ma prawnej konieczności, aby w umowie przedwstępnej był wskazywany dokładny termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Zgodnie z przepisami, wymogiem ważności umowy przedwstępnej jest wskazanie stron transakcji, jej wartości a także przedmiotu.
Wszystkie wytyczne na temat formułowania umowy przedwstępnej reguluje artykuł 389 Kodeksu cywilnego. Wskazuje on, że umowa przedwstępna powinna określać podstawowe postanowienia umowy przyrzeczonej. Artykuł 389 Kc wskazuje też, że umowa przedwstępna nie musi być wcale zobowiązaniem dotyczącym obojga stron - nie ma żadnych przeciwwskazań ku temu, aby umowa przedwstępna dotyczyła wyłącznie zobowiązań jednej osoby.
Jakie są skutki uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej?
Wykonaniem umowy przedwstępnej jest podpisanie umowy przyrzeczonej. Jeżeli jedna ze stron uchyla się od tego obowiązku, musi liczyć się z konkretnymi konsekwencjami określonymi w artykule 390 Kodeksu cywilnego. Konsekwencje uzależnione są od formy w jakiej zawarto umowę przedwstępną. Jeżeli jedna ze stron zwleka z podpisaniem umowy, druga ma prawo, aby domagać się jak najszybszej zmiany tego stanu rzeczy.
Osobie poszkodowanej przysługuje prawo do złożenia pozwu do sądu o wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli drugiej strony. Wyrok sądu, który będzie uwzględniał będzie powództwo, zastępuje wówczas w 100% oświadczenie woli. Po wydaniu wyroku umowa przyrzeczona zostaje automatycznie zawarta i niesie za sobą określone skutki prawne.
Umowa przyrzeczona nie musi mieć specjalnej formy - chyba, że dotyczy sprzedaży nieruchomości lub innego szczególnego przypadku. Co do zasady, możliwe jest żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej nawet w takim przypadku, gdy umowa przedwstępna została zawarta w formie ustnej.
Umowa przyrzeczenia - termin zawarcia
Jaki musi być termin zawarcia umorzy przyrzeczonej? Dokładny termin podpisania tego dokumentu powinien być wskazany w umowie przedwstępnej i zastosowanie się do tych wskazówek jest obowiązkiem każdej ze stron.
Z kolei w przypadku, gdy umowa przedwstępna nie reguluje terminu, to strony mają 12 miesięcy (od momentu zawarcia umowy przedwstępnej) na określenie daty jej zawarcia. W przypadku, gdy termin nie zostanie wyznaczony oraz umowa nie zostanie podpisana, umowa przedwstępna staje się przedawniona, a transakcja sprzedaży nie będzie mogła być zrealizowana. Z kolei, gdy każda ze stron zaproponowała inny termin podpisania dokumentu, wtedy obowiązuje termin osoby, która złożyła oświadczenie jako pierwsza.
Umowa deweloperska a umowa przyrzeczona
Jak wskazuje Ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu rodzinnego (tzw. Ustawa deweloperska), umowa deweloperska jest szczególnym rodzajem umowy przedwstępnej zawieranej w formie aktu notarialnego. Stronami takiego dokumentu są: deweloper oraz nabywca.
Zapisy umowy deweloperskiej wskazują, że obowiązkiem dewelopera jest ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę bądź do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. Z kolei obowiązkiem nabywcy jest przekazanie deweloperowi określonej sumy pieniędzy jako zaliczki na poczet uzyskania tego prawa własności.
To Cię powinno również zainteresować: Podatek od darowizny - kiedy zapłacimy podatek? Limity, zwolnienia i grupy podatkowe od spadków i darowizn
Strony podpisujące umowę deweloperską również zobowiązane są do tego, aby w późniejszym terminie podpisać umowę przyrzeczoną, którą scharakteryzowaliśmy szerzej wcześniej.
Przedawnienie roszczeń majątkowych z umowy przedwstępnej
Zgodnie z prawem, roszczenia z tytułu zawarcia umowy przedwstępnej ulegają przedawnieniu po upływie roku od dnia, w którym minął termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Roczny termin upływu przedawnienia dotyczy wszelkiego rodzaju roszczeń, które powstały na mocy umowy przedwstępnej.
- żądanie podpisania umowy przyrzeczonej,
- żądanie uiszczenia kary umownej na rzecz poszkodowanego,
- żądanie zapłacenia odszkodowania na rzecz poszkodowanego,
- żądanie zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
Umowa przyrzeczona – koszty podpisania aktu notarialnego
Polski ustawodawca nie określił dokładnie, która ze stron powinna pokrywać koszty umowy przyrzeczonej, w tym koszty notarialne, opłaty sądowe za wpis w księdze wieczystej (przy zakupie nieruchomości), podatki oraz taksę notarialną. Przyjęło się, że koszty związane z zawarciem aktu notarialnego pokrywa kupujący, jednak nie zawsze jest to regułą.
Z kolei w przypadku, gdy podpisywana umowa dotyczy sprzedaży lokalu z rynku pierwotnego (nowe mieszkanie od dewelopera), wówczas obowiązek opłacenia wszystkich kosztów spoczywa na deweloperze. Stronom umowy przysługuje prawo, aby wspólnie określić sposób podziału kosztów. Często strony dzielą się kosztami po połowie.
Należy wiedzieć, że konieczność zapłaty podatku PCC występuje tylko tych osób, które kupują nieruchomość z rynku wtórnego. Przy zakupie nieruchomości od dewelopera podatek PCC nie obowiązuje.
Umowa przedwstępna a kredyt hipoteczny
Umowa przedwstępna pełni rolę potwierdzenia dla obu stron, że transakcja kupna-sprzedaży nieruchomości rzeczywiście zostanie zrealizowana. Fakt podpisania umowy przedwstępnej ważny jest także dla instytucji bankowych wydających decyzje o przyznaniu kredytu hipotecznego na dom lub mieszkanie.
Umowa przedwstępna jest wiarygodnym dokumentem umożliwiającym wnioskowanie o kredyt hipoteczny, ponieważ bardzo dokładnie reguluje on zakres zobowiązań obu stron transakcji wobec siebie. W umowie przedwstępnej omówione są także dokładnie konsekwencje, które poniosą strony, jeżeli nie dotrzymają warunków podpisanej umowy. Banki bardzo dokładnie weryfikują treść mów przedwstępnych. Jeżeli pracownicy banku będą mieli jakiekolwiek wątpliwości co do takiej umowy, może to sprawić, że bank wyda odmowną decyzję kredytową.
